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房地产企业财税筹划的思路是什么?如何节税呢?

时间:2020-01-15作者:海祺财税浏览次数:394

现在什么难做呢?那肯定是生意难做了,公司大了就要缴纳高额的税费,我们知道应该依法纳税,我们也不会偷税、漏税,下面我们就说说房地产企业财税筹划,告诉你如何节税,希望对你有帮助。 


  房地产企业税收筹划思路包括一下几点:

  1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转,但无论是怎么获取的资金,都会存在一定的资金成本,所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是:无论是何种筹资方案,都可以满足房地产企业需求,但资金成本高低决定企业税收轻重。


  2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动,在投资分析的同时,还需要就投资税收进行筹划,毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是:投资可以分为对内投资和对外投资,这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候,需要注意地区和行业的选择,毕竟不同的地区和行业,税法所给出的税收政策是不同的,只有确保选择的合理性,才能确保企业利益最大化。


  房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择,主要以:存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是:在房地产企业经营中采取税收筹划的时候,无论是选择什么样的方式,都需要谨慎。


  任何企业及行业,节税思路无非就是以下3种

  1,洼地核定征收

  2,转移低税率税种

  3,最新税收政策

  目前多数财税机构基本上都是通过这三种方法来帮企业主去做税筹,而且对于一些中小财税机构来说,可能做避税他们没有一套成熟完整的系统,所以也就很难做好这一块市场。

  其实上面说的合法避税方法来说,如果你对财税有一定的基础知识,加上一些最底层的逻辑,我想你应该就能想到就这几种方法,不管一些财税机构多神秘,变来变去就这几种。你要知道,自然界中,能量不会凭空消失,所以,财税也一样,它不可能凭空消失,如果你想减少财税,基本上就是通过以上3种方法了。


  房地产开发企业怎么进行税收筹划

  1、选择合适的建房方式

  大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

  (1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

  (2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。


  2、开发多处房地产

  房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算,也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算:需要企业根据具体情况予以分析比较。以上是海琪财税的工作人员给我们举的例子:

  例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600 x50%-400×15%=240(万元),营业税及其附加1000×5.5%=55万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500 x30%=150(万元);营业税及其附加1500×5.5%=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。


  读完上面相信小伙伴肯定知道了房地产企业财税筹划的思路以及方法了,是不是都明白了呢,有不明白的可以找海琪财税的专业人士,相信肯定会给你解释明白的。